Kentsel dönüşüm; deprem riski taşıyan yapıların modern, güvenli ve yaşanabilir konutlara dönüştürülmesi için Türkiye'nin en önemli yatırım programlarından biridir. 2012'de yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 2026 versiyonu, hem mal sahiplerine hem müteahhitlere daha esnek imkanlar sunmaktadır.
Kimler Kentsel Dönüşüm'den Yararlanabilir?
6306 sayılı Kanun kapsamında; deprem, sel, heyelan gibi doğa afetleri ile can ve mal kaybına yol açabilecek yapılar "riskli yapı" olarak tespit edildiğinde, bu yapıların malikleri kentsel dönüşüm sürecine dahil olabilirler.
Aşama Aşama Süreç
1. Riskli Yapı Tespit Başvurusu
Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlara başvurulur. Yapıya ait tapu, projeler ve bağımsız bölüm bilgileri sunulur. Tespit ücreti; yapının büyüklüğüne göre 4.500–12.000 TL bandındadır (2026).
2. Teknik İnceleme ve Rapor
Lisanslı kuruluş yapı üzerinde beton karot, demir röntgeni, zemin etüdü gibi testler yapar. Sonuç raporu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na sunulur.
3. Riskli Yapı Kararı
Bakanlık raporu inceleyerek "riskli yapı" tescili yapar. Karar tapuya işlenir ve yapı yıkım aşamasına gelir.
4. Malikler Toplantısı ve Karar
2/3 çoğunluk esasına göre yapının nasıl yeniden yapılacağına karar verilir. İtiraz eden maliklerin payı, bağımsız değerleme sonrası rayiç bedelle çoğunluğa satılabilir.
5. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme
Kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya nakit ödeme modellerinden biri seçilir. Sözleşme noter huzurunda yapılır ve tapuya şerh düşülür.
6. Yıkım
Belediye yıkım ruhsatı sonrası kontrollü yıkım yapılır. Yıkım masrafları genellikle müteahhide aittir; ancak sözleşmede farklı belirlenebilir.
7. Yeni İnşaat ve Teslim
Kat sayısına göre 12–24 ay arasında değişen inşaat süresi sonunda mal sahipleri yeni dairelerine iskan onayı ile taşınır.
2026 Devlet Destekleri
Kira Yardımı
- İnşaat süresince aylık ortalama 8.000–12.000 TL (bölgeye göre değişir)
- Azami 18 ay boyunca ödenir
- Başvuru ilk 3 ay içinde yapılmalıdır
Düşük Faizli Kredi
- Halkbank ve Ziraat Bankası aracılığıyla
- Faiz oranı: %0.99 – %1.49 (2026 güncel)
- Vade: 120 aya kadar
- Kredi limiti: yapının m² değerine göre değişir
Vergi ve Harç İstisnaları
- Tapu harcı istisnası
- KDV oranı %1 (150 m² altı konutlar için)
- Emlak vergisi muafiyeti (5 yıl)
- Damga vergisi istisnası
Kat Karşılığı Modelinde Dikkat Edilecekler
- Bağımsız değerleme zorunludur; müteahhit ile pazarlık bu rapor üzerinden yapılır.
- Bölge farkı önemlidir. Kadıköy'de %50-55, Fikirtepe'de %35-45 mal sahibi payı olağandır.
- Manzara, kat, cephe gibi bağımsız bölüm farklılıkları sözleşmede açık yazılmalıdır.
- Teslim süresi ve cezai şart maddeleri gecikmelerde kritiktir.
- Teminat mektubu müteahhitten mutlaka istenmelidir.
2026 Rakamlarıyla Karar
| Konum | Ort. Mal Sahibi Payı | Süre |
|---|---|---|
| Kadıköy / Suadiye | %50-58 | 18-22 ay |
| Fikirtepe / Bostancı | %40-48 | 20-24 ay |
| Ataşehir / Ümraniye | %45-52 | 18-22 ay |
| Bahçelievler / Beylikdüzü | %42-50 | 20-24 ay |
Binler Yapı Kentsel Dönüşüm Yaklaşımımız
Fikirtepe Yenileme projemizde 3 blok ve 96 dairelik dönüşüm sürecini malik memnuniyeti odağında yönettik. Kira yardımı başvurularından yeni tapu tesciline kadar tüm süreçleri tek muhatap olarak takip ediyor, aylık ilerleme raporları ile mal sahiplerini sürekli bilgilendiriyoruz.
Sonuç
Kentsel dönüşüm; hem can güvenliği hem de gayrimenkul değerlemesi açısından son derece kazançlı bir süreçtir. Ancak sözleşme detayları, süreç yönetimi ve müteahhit seçimi doğru yapılmazsa mağduriyetler yaşanabilir. Binler Yapı olarak şeffaf sözleşme ve zamanında teslim garantimizle mal sahiplerinin yanındayız. Binanızın kentsel dönüşüme uygunluğunu değerlendirmek için ücretsiz ön incelememizden yararlanabilirsiniz.
